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【敷地13坪42.97㎡　狭小ガレージ3階モデルハウス】建設地設計開始致しました。

2023.08.05

少子高齢化の影響でオリンピック後に下がると予測されていた不動産価格ですが
最近は外国人投資家の影響で土地値が高騰しており
また良い土地は、建売住宅会社が市場に出る前に買い占めているのが現実です。
事実　建売業者がが買わない土地は、広さ、日当たり　重機搬入や地盤、給水排水の接続取り出し問題
など条件が悪い土地が残念ながら売れ残っていてる事が多く、そこで凄く条件の厳しい土地の状態でも
工夫次第何とかなる事をお見せしたい、そんな事を日々考えている中で

2023年春に川口市区画整理事務所様より、隣地の保留地を買いませんか？と連絡があり
良いご縁と思い、都内の狭小地や駅近くの価値【坪単価】の高い土地の方に建築の際も
参考になればと良いかなと思い購入を即決致しました。

【土地の欠点　建築屋の視点】

A　とにかく凄く狭い　庭が無い　駐車場のスペースも無い事きっと隣地で無ければ検討外の土地です。
B　給水排水の取り出しが無く【排水管が国道の凄く深い位置にあり取り出し費用がなんと驚きの金額
　区画整理事務所様手配見積200万円】にて当社でこれから見積もりを取りますがかなり
　良心的な川口市の水道工事指定店でも高額になってしまう予感がします。
ちなみに現モデルハウスと建てた際は、近隣の現在隠居された水道屋にて【水道取り出し費用は35万円でした】
C　地中障害物【ガラ】が沢山出ており地盤を最近掘り起こし地盤改良が必要なる可能性がほぼ確実な事
【添付の写真に赤マークしましたが、近隣の電柱が傾いており、地盤が悪い事も予測出来ます】
D 大型重機搬入が難しく、交差点にある為に作業のもしにくい　小型重機や手作業のでの作業になり
　職人による手作業の増える為に数回の余分な作業代金　往復ガードマン費用がかかり建築費
　狭小搬入費用がかかり　割高になる事
E　4車線道路の交差点にあり、窓を開けるとうるさい事叉小さなお子様が家庭には、お子様の交通事故の
　可能性を考量すると再販は難航する可能性があると思います。
F　プロパンガス地域になり、都市ガスの接続が不可になる事
G　ガードレールが建築中　着工前に撤去して頂くと現場作業がはかどりますが川口市区画整理事務所の見解では
　予算の関係で撤去は来年以降の計画との事です。【経験上数十年後になってしまう可能性も高いかと思います】

【建築地の良い点　建築屋の視点】
A　日当たりが良い事
B　角地になり住宅には不向きですが、看板等見やすく店舗いは向いている土地かと思います。
C　地中障害物【ガラ】は区画整理事務所の費用と責任において撤去して頂いている事
D　境界確定は隣地との紛争が無い状態で、区画整理事務所にて測量して頂き境界明示して
　境界杭を入れて頂いている事
E　変形地　狭小地になるので近隣相場よりお手頃な金額でお譲りしていただけた事

【ここでやりたい要望は沢山ございます。】

例を挙げると

1　バイクや車の入る電動シャッターのあるガレージハウスを作りたい

2　施主支給のアイテム等　収納できる倉庫にもしたい。

3　年金の将来の貰える金額が心配なので、ガレージ部分を将来的にリフォームにて賃貸店舗に【家賃収入】
　も得られるように給水排水の先行配管と分電盤を分ける事も可能に電気配線しておきたい

4　サッシはAPW330　YKKを樹脂サッシを使用したい

5　檜の4寸12㎝に入る厚みで　アクアフォームを吹ける限界迄厚さを出しHEART20　G2グレードの上回る
　　G3グレードを目指した　UA値の限界値に挑戦したい

6　1種換気システム　ダクトレス熱交換型を入れてみたい

7　3階部分の勾配天井とロフトの出来る高さの現実をお見せしたい

8　敷地が狭く変形でも、工夫次第で何とか？出来る様に努力した結果をおみせしたい

9　将来的に仕切れる様に、ドアや収納を2つ付けたつながる部屋を見せたい

10　狭小地のマンションサイズのユニットバスをお見せしたい